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黑彩可信吗_“地产航母”掉队多年,合生创展是否有望卷土重来?

2020-01-09 08:26:24

黑彩可信吗_“地产航母”掉队多年,合生创展是否有望卷土重来?

黑彩可信吗,香港上市公司合生创展,曾被视为房地产界“航空母舰”的粤派房企,掉队十五年后,近两年又开始频繁地大手笔拿地,大有重出地产江湖之势。

合生创展(00754.hk)三季报显示,2019年前10个月实现合约销售金额177.17亿元,达到历史最高点。

回顾过去多年,在土地招拍挂市场均鲜有出手的朱孟依家族,最近重整旗鼓,试着一步一步寻回它在这个行业的位置。

据统计,在今年7-10月的4个月内,合生创展通过招拍挂拿地的总金额约为74.17亿元,其去年全年净利润为57.75亿元。

7月,合生创展首度进驻江门,便斥资约9.4亿元拿下蓬江区杜阮镇两宗地。随后,又以11.19亿元价格竞得广州增城区增江街一宗宅地。

8月,合生创展斥资13.64亿元,收购新城旗下杭州江干区一宗宅地。

9月,合生创展与金茂合体,拿下28.20亿元的北京丰台区南苑石榴庄宅地。

10月,在拿下东莞最大规模旧改项目的3天后,合生创展随即又以11.78亿元斩获苏州昆山1宗宅地。

合生创展昔日之辉煌

沉寂十五年后再度复出的合生创展,过往的辉煌仿佛历历在目。

为大家所耳熟能详的是,上个世纪90年代末的“华南五虎”在地产业历史舞台上的辉煌,其中的一员就是合生创展。

1992年,朱孟依在香港成立了合生创展,正式由包工头转向了地产开发。

1998年、1999年,合生创展仅在广州一地创造的利润,便将万科在全国五大城市创造的总利润甩在了身后。

21世纪初期,合生创展在广州一个城市的开发规模,就相当于万科在全国五大城市开发的总规模。

实际上,2004年才是合生创展爆发力最为惊人的时期,凭借着2004年度突破100亿元的销售额,合生创展一举跃居国内第一家破100亿的房企,而如今的头部房企们在当时也只能望其项背。

然而,好景不长,合生创展的神话最终还是陨落了,不免令人唏嘘。

隐患重重的合生,错过地产黄金十年

巅峰之后,自2004年起的十五年里,合生创展一直在走下坡路。

2004-2018年,合生创展的销售额均未超过200亿元。其中,2014年合生创展的销售额只有53亿元,仅为十年前销售额的一半。也就是在这一年,合生创展跌出了房企的百强名单。

合生创展错过了中国地产的黄金十年,原因是多方面的,黄光裕案就是其一。

2008年,朱孟依受黄光裕案牵连,消失了9个月。在此期间,由于没有朱孟依来主持大局,银行随即对合生创展停止了放贷。

祸不单行,金融危机偏偏在2008年底开始肆虐,合生创展因银行贷款的断链而走到了资金断裂的边缘。之后,4万亿来了,这让众多房企迎来了房地产的黄金十年,绝处逢生。然而,合生创展却并未抓住这一良机。

此外,在业务上,合生在京津新城项目的严重失误为其自身招致了致命一击。

2001年,由于天津最具吸引力的蓝印户口取消、开发建设成本高等原因,这个项目最终走向了亏损,后来该项目巨大的成本和持续亏损让它成为合生集团最大的“鸡肋”,合生也因此如鲠在喉。

另一方面,合生创展向来偏爱“囤地、慢周转”的开发模式,以期土地或物业升值带来的收益最大化。

早期,合生创展由于不少土储均为大盘项目,因此在过去的开发经历中出现了“开发难、招商难”的情况。如位于广州市海珠区的合生tit科贸园项目,在拿地9年后现仍处于晒地皮状态;位于广州市九佛镇马潮工业村的珠江科技创意园,在拿地6年后,同样处于未开工状态。

实际上,在任何城市,囤积大量核心地段的土地,却又不做开发,都不会是政府乐意看到的现象。

合生创展在北京、广州“圈下了”大量土地,这些土地不仅地段好,成本大多也不过每平方米数百元。

然而,广州市场的珠江帝景、帝景山庄、逸景翠园、华南新城等多个项目开发周期超过十年,合生创展也从中获得高溢价。在这种模式下,公司的毛利率在行业内长期处于高水平,2019年中甚至达到了52.23%。

但项目消化速度慢,每年高额负债所导致的利息支出,吞掉大量的净利润,随即招致一系列恶性循环,公司发展速度明显放缓,也就在不知不觉中被后来居上的其他房企甩在身后。

合生珠江系企业:职业经理人的坟墓

倘若上述几个原因于合生而言尚且不能称之为致命的,那么,合生珠江系企业内部的管理模式可以说是其根本的致命原因。

令人难以想象的是,合生创展作为一家港资企业,其内部管理模式却比不上很多内地企业。

合生珠江系的企业中,一直存在一位“家长式”的掌权人,在这一点上,与绝大部分的家族企业如出一辙。合生创展的前员工此前在接受记者采访时曾提到:“不放权”。显而易见的是,朱孟依对企业有着绝对的话语权。

也正是因为这种家族企业的做派,合生被称为“职业经理人的坟墓”。

朱孟依刚念大一的女儿朱桔榕,2009年开始进入合生创展实习,出任总裁助理,管理整个公司的财务、人力。

在此后的5年里面,合生创展谢世东、武捷思、陈长缨、薛虎等历任行政总裁相继出走,且在职时间都非常短。

2012年,23岁的朱桔榕大学尚未毕业,便出任合生副总裁。为合生创展效力18年的薛虎辞去行政总裁职务。

2013年,24岁的朱桔榕升任副主席,原董事会副主席张懿以及上海公司的高管集体辞职。

行政总裁相继辞职、高管出走,朱孟依为他的激进付出了不小的代价。从合生的业绩报表上可看到这一恶果的显现:2014-2017四年间的年度销售额分别为53亿、99亿、80亿、92亿,合生创展的销售总额连续四年均跌至百亿以下,连连败退,竟不如十年前。

地产行业和资金供应是一对孪生兄弟,在房地产行业融资政策收紧的大环境下,现金流并不充裕的合生想重回地产江湖,想拿地,想再创辉煌、身居高位,前提是要有钱。

于是,合生找来了金融行业人士席荣贵出任行政总裁,以期解决企业融资的难题。

2018年9月3日,原中国建设银行广东省分行副行长席荣贵加盟合生创展,出任执行董事及行政总裁。在此之前,合生创展总裁位置已经空了六年半了。

在中国地产黄金十年中掉队的合生创展,如今在市场上再度活跃,对此,外界众说纷纭,而朱孟依却也始终未作出任何回应。

此外,值得注意的是,合生土储都是以城市更新改造项目居多,与“旧改王”佳兆业一样,以旧改为主。

2019年以来,基本上每个季度都有针对旧改的利好政策相继出台,其重要程度可见一斑。在今年的《政府工作报告》等重要文件和重要会议中,也是提到了要加快老旧小区改造,还有文件特别提到“推动地方创新改造方式和资金筹措机制等”。

旧改市场的春天,仿佛就在眼前。如此看来,朱孟依此次的布局动作无疑具有一定的市场前瞻性。

在地产界有一句老话:中国地产看华南,华南地产看粤系。走过风云变幻的40载,一部粤系房企沉浮录展现在世人面前。有合生创展、粤泰、星河湾等的败走、没落,也有恒大、碧桂园等的高歌猛进。

合生创展此次是否真的能如预期那般卷土重来?拭目以待。

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